Jak na věc


obvyklá cena lesního pozemku

4. Cena obvyklá ve smyslu trestního zákoníku

    Mezi tržní hodnotou a tržní cenou existuje určitý rozptyl. Šíře tohoto rozptylu je určena mezní hodnotou minimálního a maximálního odhadu tržní hodnoty.
    To samozřejmě obecně nelze vyloučit, pročež je pro stanovení výše škody nezbytné cenu obvyklou zjistit za pomoci odborných znalostí, nejčastěji na základě znaleckého posudku.
    Stanovení ceny obvyklé se v posledních letech stalo pro oblast trestního řízení a vyčíslení škody fenoménem. Zároveň změny zákona o oceňování majetku přinesly posun v přístupu k ocenění cenou obvyklou a vedly ke sjednocení oceňovací praxe a omezení nedostatků, které při stanovení ceny obvyklé v minulosti vznikaly.
    Cena obvyklá je cena, která byla při prodejích stejného (obdobného majetku) nebo při poskytování stejné (obdobné) služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
    Spolu s oceněními provedenými pro státní orgány v rámci civilních soudních řízení a v rámci vyšetřování i trestního řízení tvoří trojici nejfrekventovanějších ocenění s požadavkem na stanovení ceny obvyklé.


Schematická metodika stanovení ceny obvyklé

    Oceňovaný majetek nemusí být nutně zcela shodný, ale je na znalci, aby pro porovnávací ocenění vybral vhodný majetek, který má dostatek shodných parametrů a na základě dalších vhodně zvolených kritérií určil, a především řádně odůvodnil, upravení tržní hodnoty majetku vybraného jako vzorek tak, aby byl vzorek srovnatelný s oceňovaným majetkem co nejvíce.
    Za cenu v místě obvyklou je ve smyslu § 89 tr. zák. je třeba považovat cenu v obci, popř. v její části, kde došlo k trestnému činu, stanovenou pro legální maloobchodní prodej.
    Zjištění ceny obvyklé představuje přenos známých, na trhu obvykle sjednaných cen při prodeji stejného nebo obdobného majetku na majetek, který trhem dosud neprošel.
    Součástí výzkumu bylo i vyhodnocení použitých metod stanovení obvyklé ceny. Za pomoci syntézy získaných dat s vlastními zkušenostmi v oblasti oceňování jsem zpracoval jednak prakticky použitelnou definici ceny obvyklé vyhovující zákonným ustanovením a zároveň s tím i uvedenou schematickou metodiku jejího stanovení.
    Vlastní zjištění cen obvyklých pro tyto účely je podpůrně prováděno podle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, který detailněji specifikuje, co lze chápat jako cenu obvyklou a v nově doplněném ustanovení zároveň určuje, že se cena obvyklá stanovuje na základě porovnání cen.


Pojem cena obvyklá a její využití ve firemní praxi s vazbou na trestněprávní rizika

    Význam uvedeného judikátu leží především v právní rovině, kdy soudy v nižších stupních přistupovaly k vyčíslení škody tím, že ji odvozovali z cen sjednaných.
    Cena obvyklá je odborným pojmem, který patřil do slovníku znalců a odhadců majetku, ale aktuální vývoj systémových vztahů v České republice doporučuje základní znalost termínu i manažerům v oborech, kde se využívají rozpočtové prostředky (orgány státní správy, školství, zdravotnictví, ale i komunální oblast).
    Odlišná situace je u státních orgánů, kde logicky převažuje požadavek stanovení obvyklé ceny v rámci civilního soudního řízení, nebo v rámci vyšetřování nebo trestního soudního řízení. Z pohledu státních orgánů jsou další účely využití ocenění obvyklou cenou zcela marginální.
    Jednou z nejpoužívanějších hodnot v praxi je tržní hodnota, stanovená podle definice základních pojmů zpracované International Valuation Standards Committee (IVSC).
    Složitější situace ovšem nastává u movitého majetku, který je něčím specifický (kancelářský nábytek na míru), nebo majetku již používaného, u kterého hraje významnou roli otázka uvažované životnosti a rovněž míra fyzického a morálního opotřebení.


3. Schematická metodika stanovení ceny obvyklé

    Jiná kritéria pro porovnání je třeba volit pro pozemky, jiná pro stavby a u nich ještě záleží na účelu jejich užití, kde se liší kritéria například u rodinných domů od kritérií u výrobních hal či administrativních budov.
    Pojetí ceny obvyklé pro potřeby trestního zákoníku vychází jednak z ustanovení trestního zákoníku, velmi zásadní je i judikatura. Například se jedná o judikát Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 6 Tdo 545/2009.
    Spojení požadavků na stanovení obvyklé ceny, vyplývajících ze všech zákonných předpisů, které užití ceny obvyklé upravují do reálného metodického postupu představuje axiom η (axiom éta), který jsem za tímto účelem formuloval.
    Určení ceny obvyklé nemovitého majetku je oblastí, kde se bez odborných znalostí obejít nelze. Nemovitý majetek je logicky vázán na určité místo, a proto je nezbytné pro jeho ocenění pracovat jedině s údaji z místního nebo maximálně lokálního trhu.
    Z uvedeného vyplývá tedy, že cena obvyklá je i v praxi užívána především jako specifický pojem vyplývající z naší legislativy. Na rozdíl od tržní ceny je její užití v praxi výrazně omezeno na oblasti, kde je jednoznačně vyžadována zákonem.


2. Výzkum užití ceny obvyklé v praxi

    Účelem bylo zjištění, jaká je četnost (absolutní i relativní) zadání pro ocenění cenou obvyklou v celkovém souboru výstupů, jakými zadavateli jsou tato ocenění požadována a s jakým účelem ocenění.
    Z provedeného průzkumu se prokázalo, že nejvýznamější oblastí ocenění majetku cenou obvyklou byla ocenění zadaná státními orgány pro účely civilních a trestních řízení. To je jednoznačně oblast, ve které bude pojem ceny obvyklé i nadále dominovat.
    U nejčetnější skupiny objednatelů jednoznačně převážily znalecké posudky zadané v souvislosti s převodem mezi závislými subjekty. Tyto situace zahrnují v minulosti platná ustanovení dnes již neexistujícího obchodního zákoníku, který ve vybraných případech podmiňoval převod mezi spřízněnými osobami právě vypracováním ocenění stanovujícím cenu obvyklou podle zvláštního předpisu.
    Cena je oproti hodnotě skutečně požadovanou, nabízenou nebo zaplacenou částkou za majetek nebo službu. I když se jedná o skutečnou částku, nemusí být tato částka vždy veřejně známá (cena je kalkulována pro konkrétního klienta).


Cena obvyklá ve smyslu trestního zákoníku

    Hodnota při směně je hypotetická cena a předpoklady, za kterých je hodnota odhadována, jsou určeny účelem ocenění (vklad majetku do společnosti, stanovení daňového základu).
    Jejich praktické využití je přínosné pro sjednocení metodiky ocenění cenou obvyklou a zároveň usnadňuje pochopení tohoto ocenění všem potenciálním uživatelům, včetně manažerů, kterých se může týkat v souvislosti s vyšetřováním či trestním stíháním.
    Zvýšený zájem o proces stanovení ceny obvyklé i změny zákonných ustanovení plně reflektuje mnou zpracovaná definice axiomu éta a z něj vyplývající schematická metodika stanovení ceny obvyklé.
    V případě fyzických osob jednoznačně převažuje účel užití ceny obvyklé při stanovení daňového základu. Následuje využití ocenění cenou obvyklou v rámci civilních soudních řízení, vyšetřování či trestního řízení.
    Zjištění obvyklé ceny movitého majetku je záležitostí o něco jednodušší, protože ve většině případů je na trhu zjistitelné dostatečné množství transakcí, při kterých byl převáděn a majetek se na trhu běžně vyskytuje.


Výzkum užití ceny obvyklé v praxi

    Nejčastěji jsou ocenění obvyklou cenou prováděna pro účely civilních soudních řízení (27,8 %), koupí a prodejů mezi závislými subjekty (24,2 %) a pro účely vyšetřování a trestního řízení (21,3 %), tedy v situacích, kdy je žádáno stanovení ceny obvyklé podle zvláštního předpisu.
    Tržní hodnota je podle této definice odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodejechtivým prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.
    Parametry porovnání i hodnotící kritéria pro stanovení porovnávací hodnoty vzorku jsou samozřejmě odlišné pro jednotlivé druhy majetku a je opět zcela v kompetenci znalce, aby vytvořil vhodný vzorek porovnávaného majetku a na základě vhodných kritérií srovnání určil jeho porovnávací hodnotu.
    U právnických osob dominuje stanovení ceny obvyklé pro převod mezi spřízněnými osobami. V druhé řadě, přibližně na stejné úrovni se nachází opět stanovení výše daňového základu, spolu se stanovením ceny pro prodej mezi nezávislými subjekty. V daleko menší míře jde o stanovení ceny obvyklé pro soudní řízení.


Copyright © Dossani milenium group 2000 - 2020
cache: 0000:00:00